A escolha do Ponto comercial

É curioso como as emoções podem nos levar a fazer investimentos que tempos depois se mostram um erro. A afirmativa se dá pois, por força do trabalho, várias vezes fui chamado para opinar acerca da qualidade de um determinado ponto comercial onde meu cliente imaginou vir a ter imenso sucesso ao instalar seu novo restaurante. As vezes o que o atraiu foi o valor do aluguel, que estão nas alturas nos dias de hoje, então é compreensível e natural acreditar que encontrou o local ideal ao se deparar com um prédio bem localizado com aluguel e imposto predial baixo.

Por vezes não é o custo baixo, mas sim a beleza do imóvel, a convicção de que o investimento em reforma será mínimo, compensando outras desvantagem, e aí chego eu, fazendo o tradicional papel de advogado do diabo e começo a olhar a área útil do imóvel, quantos lugares ali caberiam, se o possível números de lugares seriam suficientes para o faturamento que justificaria pagar um aluguel maior e algumas outras análises que vão além da beleza do imóvel ou de seu baixo custo.

São vários os aspectos que nos levam a considerar que um ponto é bom ou ruim, mas vejo que não é incomum deixar-se de lado preocupações como acesso, estacionamento e principalmente adensamento populacional da região, apenas para dar vazão à emoção que aquele imóvel inicialmente causou.

Destaquei o adensamento por ver que alguns me chamam para ver pontos comerciais em bairros de alto poder aquisitivo e imaginam ali montar o seu já tradicional restaurante por quilo, mas mais sofisticado para obter um ticket médio maior. Na cabeça de alguns jovens investidores essa equação “bairro chique x ticket médio maior” é o necessário para o sucesso, porém não levam em consideração exatamente o adensamento populacional, ou mais especificamente, o tipo de adensamento que aquela região possui. A regiões onde a maioria dos imóveis são casas entorno de 150 m² e em sua maioria residenciais, são bairros com baixo adensamento populacional e notadamente residencial dificultando um bom faturamento durante a semana e obrigando a um cardápio mais específico e mais caro uma vez que o retorno é unitário, diferente portanto de um bairro com muitos prédios, grande adensamento populacional, o que já lhe permite lucrar na quantidade de pessoas que ele pode atender em um fim de semana, equilibrando desta forma o baixo faturamento durante os dias do meio da semana.

Observar o adensamento populacional da região onde se pretende instalar um comercio gastronômico é uma das preocupações que o empreendedor deve ter para a escolha do ponto comercial. Bairros com maior ou menor poder aquisitivo, mas com equilíbrio entre prédios residenciais e comerciais, como o Itaim Bibi por exemplo, são mais indicados.

Uma outra preocupação é o acesso de veículos ao imóvel.

Já por algumas vezes desenvolvi projeto em imóvel que ficava em uma rua paralela a uma avenida de importância comercial, vistoso o imóvel chamava a atenção, no entanto o único acesso a ele era cerca de um quilômetro antes, ou seja, quem não soubesse a entrada certa não conseguiria ali chegar sem dar uma imensa volta. O mal desse tipo de situação é que quase sempre há um concorrente mais bem posicionado.

Em uma outra situação o imóvel estava em uma destas saídas laterais nas cabeceiras de viaduto. Para chegar ao imóvel era moleza, mas sair e retornar à avenida era uma via sacra e isso fez com que o comercio ali instalado tivesse grande dificuldade em se desenvolver, ficando com faturamento sempre inferior ao que a imponência do imóvel e sua localização comercial sugeria ser possível.

Recentemente atendi a um cliente que me pediu para avaliar um belíssimo imóvel em bairro de bom poder aquisitivo, próximo a áreas de grande adensamento populacional. Me surpreendi com a beleza do imóvel de esquina, com praticamente tudo pronto para funcionar, bastava uma pintura e pronto. Uma boa caminhada pelos quarteirões adjacentes mostrou vários restaurante praticando preços muito baixos para o padrão da região e buscando por uma explicação para o fato verifiquei que a inclusão de ciclovia na maioria das ruas que davam acesso ao local acabara com as vagas de estacionamento e o único estacionamento disponível, além de poucas vagas, estava a vários quarteirões de distância e isso levou não apenas à diminuição do faturamento do comercio anteriormente instalado no local, mas também do perfil do consumidor de toda a região, que não podendo mais contar com os clientes motorizados teve que se adaptar aos transeuntes.

Estes são casos reais que mostram que nossos sentimentos podem e devem fazer parte de nossa atenção ao buscar o ponto comercial ideal, mas antes do sentimento devemos nos ater a observar questões cotidianas como acesso, características populacionais do bairro e estacionamento, afinal, como dizem os americanos, “No parking, no business”.

Mauro Bernardes